Разрешение на реконструкцию нежилого здания

Отличие реконструкции от перепланировки

Разрешение на реконструкцию объекта выдается в случае, если проведение строительных работ относится к категориям значительных изменений объекта.

Работы по реконструкции включают:

установка дополнительной конструкции;
надстройка или снос этажей, создание антресольного этажа;
увеличение площади или изменение геометрии дома;
изменение эксплуатационного назначения помещений;
переустройство чердака в мансарду;
демонтаж стен;
устройство тамбуров;
вмешательство в ограждающие конструкции;
изменение инженерных сетей – перенос санитарно-технического и электрооборудования и пр.;
перенос оконных проемов и входов, а также изменение их формы.

Все вышеуказанные изменения необходимо в конечном итоге вносить в том числе и в технический паспорт объекта.

Перепланировку можно проводить самостоятельно в любой момент, и она не предусматривает вмешательства в несущие конструкции. В противном случае необходимо получать разрешение на реконструкцию нежилого здания. Если этого не сделать, то судьба о дальнейшей эксплуатации будет решаться в судебном порядке и не факт, что в пользу собственника.

Получить разрешение на реконструкцию здания, которое отдельно стоящее и не является частью жилого дома значительно проще. Когда проводится ремонт или перепланировка офисов или торговых помещений, находящихся, например, в жилом доме, то необходимо учитывать все эти факторы.

Какие возможности дает разрешение на реконструкцию?

Получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства или другого нежилого здания дает следующие возможности:

выполнить стоительно-монтажные работы легально, с соблюдением всех строительных законодательных актов;
осуществить изменение этажности в любую сторону;
изменить геометрию здания;
усилить конструкцию;
возможность законно продать или сдать в аренду реконструированное здание;
подарить, обменять или наследовать помещение.

Любые изменения, кроме случаев перепланировки, должны быть заранее согласованы. После проведения строительных работ, новая планировка должна быть отражена в техпаспорте. В случае несоответствия данных планировки реальной картине, все документы считаются недействительными и любые операции с недвижимостью невозможны.

Этапы проведения реконструкции

Процесс проведения реконструкции здания принципиально ничем не отличается по процедуре от нового строительства. Весь процесс проходит те же стадии:

Предпроектные и финансовые обоснования;
Получение ГПЗУ;
Сбор исходно-разрешительной документации;
Проведение инженерных изысканий, куда, помимо геологических, геодезических, экологических, археологических и прочих изысканий входит в обязательном порядке комплексное техническое обследование здания;
Разработка проектной (Стадия П) и рабочей (Стадия Р) документации;
Получение положительного заключения экспертизы;
Получение разрешения на строительство;
Непосредственно сами строительно-монтажные работы по реконструкции объекта;
Сдача объекта в эксплуатацию.

Что дальше?

После того, как были получены все одобрения на внесение изменений, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ подтверждает то, что вся реконструкция проводилась в соответствии с разработанным проектом и градостроительным планом земельного участка. Для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию после проведенной реконструкции необходимо обращаться в тот же орган государственной власти, который выдал разрешение на строительство. Конечным этапом является получение техпаспорта на сооружение.

После того, как были пройдены данные этапы, владелец здания получает новые документы на недвижимость. Сюда входят:

новый утвержденный план здания;
технический паспорт помещения;
документы, подтверждающие безопасность всех элементов и конструкций, которые указаны для внесения изменений.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Согласования реконструкции объектов капитального строительства получить необходимо и обязательно, в противном случае предусмотрены штрафные санкции на законодательном уровне. Размер штрафа отличается для физических и юридических лиц, рассчитывается из учета прожиточного минимума. Кроме того, если присутствуют факты повторного нарушения, то сумма наказания увеличивается.

Данные штрафы актуальны, если было зафиксировано проведение строительных работ без уведомления о начале их осуществления. Другие типы нарушений, когда нет соответствующей документации или не выдано разрешение на реконструкцию нежилого дома караются штрафами в большем размере.

В некоторых случаях может быть приостановлена деятельность предприятия до 3 месяцев с наложением штрафов и обязательств по исправлению ситуации.

В каких случаях разрешение не требуется?

Разрешение на реконструкцию нежилого здания не требуется, когда перечень и виды работ на объекте не подпадают под реконструкцию согласно ст. 1 ГрК РФ. Если на объекте, к примеру, проводится следующий перечень работ:

Производится замена оконных или дверных заполнений или осуществляется монтаж новых изделий в существующие проемы.
Изменение внутреннего пространства помещения, его площади и отдельных элементов за счет демонтажа перегородок.
Когда работы производятся без задействования изменений в конструкции и элементах, обеспечивающих безопасность эксплуатации объекта.
Ремонтные работы, которые не меняют площадь помещения или этажность здания.
Если разрешение на строительство было получено ранее, хозяин помещения или участка поменялся, то выданное ранее разрешение остается в силе, при условии соблюдения проекта и срока действия разрешения.

Также разрешение не требуется, если объект нельзя отнести к капитальным строениям. Обычно это внешние уличные сооружения или пристройки, например, навес, пост охраны или киоск.

Таким образом, согласование реконструкции необходимо проводить до начала строительных работ, чтобы получить все разрешительные документы и избежать штрафов. Четкое выполнение алгоритма, а также следование согласованному проекту является гарантией узаконивания реконструкции, в противном случае будут наложены штрафы, а возможно и требования по изменению проекта и конструкции здания.