Надстройка этажа в здании
Под надстройкой понимается возведение одного или нескольких дополнительных этажей. Подобные работы относятся к реконструкции, так как ведут к изменению основных характеристик строения, включая высоту, этажность и площадь. Надстройка этажей – сложное с организационной и технологической точек зрения мероприятие. Оно выполняется по согласованному проекту с предварительным получением разрешения.
Инжиниринговая компания КТБ ЖБ оказывает комплексную услугу по оформлению пакета документов, необходимого для проведения работ по увеличению этажности здания. Он включает обследование постройки, разработку и согласование проектной документации, получение разрешения и непосредственное выполнение работ по реконструкции. Преимущества нашего коммерческого предложения – профессионализм, выгодные условия и предоставление заказчику объекта, полностью готового к эксплуатации.
Правовое регулирование
Базовым законодательным актов в области строительства выступает Градостроительный кодекс. Он принят после подписания №190-ФЗ, датированного 29 декабря 2004 года. Сегодня действует редакция документа от 24 апреля текущего года. ГрК РФ дает определение термину «реконструкция», в рамках которой проводится любая надстройка зданий.
Дополняют действие Кодекса документы субъектов РФ. Например, в Москве это два Постановления столичного Правительства - №508-ПП и №145-ПП, принятые соответственно 25 октября 2011 и 17 апреля 2012 года. Они определяют порядок получения разрешений на перепланировку и реконструкцию объектов капитального строительства в Москве, куда относится и надстройка существующих зданий.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ
Особенности возведения надстройки
Надстройка зданий при реконструкции – сравнительно простой способ увеличить площадь при разумном уровне финансовых расходов. Экономические преимущества перед новым строительством очевидны – отсутствие необходимости выделять землю, возводить фундамент, прокладывать наружные сети, заниматься благоустройством прилегающей территории.
Но возникают и некоторые сложности. Первая и главная из них – определение возможности дополнительно нагружать существующие несущие конструкции. Вторая проблема касается потенциальной опасности влияния реконструкции на стоящие вблизи объекта здания. Следствием этого становятся повышенные требования к технической проработке вопроса и качеству проектной документации.
Важно. Надстройка как способ увеличения площади применяется по отношению к капитальным строениям любого типа и назначения. Например, надстройка этажа над многоквартирным домом в виде мансарды активно используется в условиях плотной городской застройки. Надстройка промышленных зданий позволяет увеличить мощности предприятия и т.д.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУЭтапы надстройки здания при реконструкции
Жесткое правовое регулирование вопросов реконструкции существующих зданий путем надстройки дополнительного этажа предполагает последовательную реализацию нескольких обязательных этапов. Каждый из них требуется описать подробнее.
Этап №1. Оформление предварительной документации
Реконструкция объекта предусматривает выполнение двух исходных условий. Первое – документальное согласие владельцев здания, а второе – оформление земли под строением в собственность или аренду (если это не было сделано ранее). Несоблюдение любого из требований часто выступает основанием для отказа в выдаче ГПЗУ и остановке работ по проекту.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ
Этап №2. Обследование здания
Цель строительной экспертизы, которая обязательно предваряет надстройку– определение возможности дополнительной нагрузки существующих конструкций здания. Необходимость тщательного обследования очевидна, так как оно позволяет исключить риск разрушения или даже обрушения постройки в ходе планируемой реконструкции.
В рамках экспертизы проводятся:
- анализ имеющейся строительной и технической документации на здание;
- обследование основных элементов постройки и прилегающей территории: основания грунта, несущих конструкций и фундаментов, мест прокладки инженерных сетей и т.д.;
- определение текущего состояния строительных конструкций и материалов;
- выполнение расчетов несущей способности строения с учетом нагрузки от дополнительного этажа;
- определение соответствия запланированной реконструкции градостроительным правилам конкретного населенного пункта;
- оформление экспертного заключения о возможности и целесообразности дальнейших работ по проектированию надстройки жилого дома, общественного здания, коммерческой постройки или промышленного объекта.
Строительная экспертиза проводится специализированными организациями, которые входят в СРО на изыскания. Наша компания участвует в АИИС, давно и продуктивно работающем саморегулируемом объединении.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУЭтап №3. Получение ГПЗУ
До начала полноценных работ по проектированию реконструкции здания требуется выполнение еще двух обязательных мероприятий. Первое – получение так называемого ГПЗУ или градостроительного плана земельного участка. Документ выдается муниципальными органами власти по заявлению владельца земли.
В Москве с 2017 года действует дистанционная форма подачи подобной заявки. Услуга оказывается бесплатно, срок выдачи ГПЗУ установлен на законодательном уровне и не превышает 20 рабочих дней.
Этап №4. Согласование фасадов
Второе обязательное мероприятие, которое предваряет переход к проектным работам – согласование фасадов реконструируемого здания. Его получение регламентируется правилами конкретного населенного пункта. В Москве действует следующая процедура:
- формирование пакета документов из заявления и графических материалов, которые содержат описание АГР (архитектурно-градостроительного решения) будущей реконструкции дома с надстройкой;
- подача комплекта документации в Москомархитектуру;
- рассмотрение и выдача заключения в течение 10 или 25 рабочих дней в зависимости о важности здания (первый срок – для объектов окружного значения, второй – городского).
Услуга оказывается бесплатно. Перечень документов, которые входят в АГР, включает основные схемы планируемой реконструкции: ситуационный план, разверстки фасадов, поэтажные планировки, разрезы с указанием высотных отметок и т.д.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ
Этап №5. Разработка проектной документации
Состав и требования к проекту на возведение надстройки зданий при реконструкции не отличается от нового строительства. На завершающей стадии проектирования документация проходит экспертизу, по итогам которой выдается положительное заключение.
Право выполнять проектные работы имеют специализированные организации, которые являются членами профильной СРО. КТБ ЖБ входит в МААП, которая справедливо считается одним из самых многочисленных и влиятельных объединений проектировщиков.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУЭтап №6. Получение разрешения
Разрешение на реконструкцию выдает муниципальный орган власти. В Москве функция возложена на Мосгосстройнадзор. Для получения разрешения требуется предоставить комплект документов, в состав которого входят:
- заявление от владельца здания;
- документы на земельный участок;
- ГПЗУ, выданный в течение последних 3 лет;
- проектная документация;
- положительное заключение экспертизы;
- согласие собственников на проведение реконструкции.
Услуга выдачи разрешения оказывается бесплатно. Подача документов производится любым из нескольких способов:
- на сайте Мэра столицы;
- в МФЦ;
- онлайн на портале Мосгосстройнадзора.
Этап №7. Реконструкция объекта
Ведение работ по реконструкции объекта, не важно, проводится надстройка одного или двух этажей, третьего или любого другого, а также вне зависимости от назначения здания, осуществляется в соответствии с требованиями ГрК РФ, действующих СНиПов и технических регламентов. Базовый набор нормативов и правил не отличается от того, что актуален для нового строительства.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ
Этап №8. Ввод объекта в эксплуатацию
Практическое использование здания после реконструкции путем надстройки этажа допускается только после оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Документ выдается местным органом власти (в Москве – Мосгосстройнадзором). Для его получения требуется:
- подтвердить выполнение технических условий на подключение к инженерным сетям (соответствующие справки выдают эксплуатирующие организации);
- подтвердить соответствие объекта проектной документации и техническим регламентам (заключение оформляется органом стройнадзора);
- сформировать и подать в Мосгосстройнадзор комплект документов, который установлен положениями №145-ПП.
Услуга является бесплатной. Срок выдачи разрешения – 10 рабочих дней с момента подачи документов.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУВозможные проблемы
Характерная особенность российского законодательства – частое внесение изменений. Сказанное в полной мере относится к правовой базе, которая регламентирует деятельность в области строительства.
Поэтому самой частой проблемой при возведении надстройки многоквартирного дома, коммерческого объекта недвижимости или промышленного здания становится отсутствие или неправильное оформление многочисленной сопутствующей документации – и разрешительной, и проектной.
Ситуация усугубляется серьезной ответственностью, которая предусмотрена для нарушителей действующих правил. Частное лицо штрафуется на 2-5 тыс. руб., ИП – на 20-50 тысяч, а юридическое – на сумму от полумиллиона до 1 млн. рублей. Дополнительная санкция – приостановка деятельности, решение о которой принимает суд.
Отдельного упоминания заслуживает практика, сложившаяся в последние годы в Москве. Она предусматривает снос надстроек и зданий в целом, которые незаконно возведены на землях столичного Департамента государственного имущества.
Самый простой способ избежать любых проблем – сотрудничество с профессионалами. КТБ ЖБ оказывает комплекс услуг по согласованию надстройки зданий при реконструкции или изменения этажности жилого дома в процессе строительства. Необходимые для этого мероприятия выполняются быстро, по низкой цене и в четком соответствии с действующим законодательством. Стоимость услуги определяется индивидуально и зависит от специфики объекта, срочности заказа и комплектности исходных документов.