Проектно-изыскательская документация

Что такое проектно-изыскательские работы

Проектно-изыскательская документация – это отчет о подготовительных мероприятиях, связанных с техническими замерами и расчетами, экономическими расчетами. Они рекомендованы для всех категорий объектов, жилых, производственных, коммерческих, складских, административных. Благодаря ПИР застройщик получает актуальные данные о состоянии грунта, рельефа местности, экологической обстановке, климатических характеристиках и иных факторах.


От этих работ зависит:

1. Качество, прочность, энергоэффективность постройки.
2. Возможность и сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
3. Соответствие расходной части на строительство выделенному бюджету.
4. Сроки строительства, реализация отдельных этапов, всего проекта.

После ПИР проще организовать запланированный эстетичный вид объекта, стилизовать его под окружающие строения, ландшафт. При предварительных расчетах есть возможность определить, в каком объеме нужны трудовые ресурсы, какой квалификацией они должны обладать и определиться с какими подрядными организациями придется заключать договора.

Состав и определение этапов, которые включают в себя проектно-изыскательские работы

Первый и наиболее важный этап подготовки проектной документации и проектно-изыскательских работ – это составление технического задания. На этом шаге собирают исходные данные, оценивают качество и полноту информации, составляют план мероприятий по получению недостающих. Например, при отсутствии или утрате обязательных чертежей, схем их нужно восстановить в прежнем варианте или запросить документы в архивах.

Последующие этапы:

1. Полевые исследования.
2. Подготовка планировки объекта.
3. Оформление документов.

Последним этапом обычно идет составление сметы. В результате заказчик получает полный отчет с топографической картой, привязкой к координатам рельефа. На схемах отражаются действующие коммуникации, существующие инженерные сооружения, в текстовой части – специфика земельного участка, характеристики грунта, экологическое состояние воды, воздуха, гидрологические параметры той территории, где запланировано строительство.

Что входит в ТЗ

Техническое задание – информация о предстоящих работах, от объема проводимых мероприятий до их особенностей. В этом документе обязательны отсылки к нормативам, законам и внутренним регламентам компании-застройщика. Оформляют ТЗ специалисты заказчика, обязательно вместе с юристом, контролирующим легитимность решений, предложений и требований. Рекомендуется подключать подрядчиков с соответствующим профилем.


В документ вносят:

1. Наименование и территориальное нахождение объекта.
2. Сведения о природных особенностях местности, территории.
3. Информацию о помещениях, если речь о недостроенном здании.
4. Нюансы архитектурного оформления его фасадов, других элементов.
5. Требования к техническим условиям для ввода в эксплуатацию.

К последнему пункту относят центральные коммуникации – электричество, газо-, водоснабжение, канализация. Специалисты собирают сведения о районе из официальных источников, справочников и готовят программу следующего этапа. По завершении этого шага уже возможна презентация по подготовке проектно-изыскательской документации, ее составу (содержанию), решаемым задачам и соответствию пожеланиям.

Полевые (технические) исследования

Практическая стадия, когда проектно-изыскательские работы для проектной документации делают «в полях» – технические исследования на земельном участке. Их проводят за пределами рабочего места или лаборатории, поэтому важно учитывать текущую погоду, возможность выезда на место и использования необходимого оборудования. Важно, чтобы среда была контролируемой, только в этом случае будут получены точные, объективные результаты.


Предстоит изучить следующие факторы:

1. Геодезические – рельеф, характер ландшафта вроде уклонов, оврагов, холмов, наличия на территории гидрологических объектов, действующих коммуникаций.
2. Геологические – структура и физико-механические свойства грунта, от его происхождения и наличия специфических пластов до глубины подземных вод.
3. Гидрометеорологические – сюда относится роза ветров, среднестатистическая температура, вероятность антропогенных опасностей, связанных с климатическими явлениями.
4. Экологические – состояние растительного слоя и окружающей среды, влияние на нее тех или иных техногенных факторов, возможность строительства без вреда природе.

Если уже закуплены строительные материалы, проводят их экспертизу, соответствие требованиям безопасности, заявленным характеристикам. Иногда речь идет о выявлении целесообразности или возможности сооружения карьера для получения какого-либо сырья практически на строительной площадке (песок, глина, щебень, гравий и т.д.). Состав работ зависит от масштабов проекта, типа объекта, например, список разный для сооружений гражданского и промышленного назначения.

Камеральный этап

Полученные при полевых исследованиях данные собирают в единую базу для последующего их анализа, уравнивания теодолитного хода, окончательных расчетов, оценки их точности. По итогам работ создают цифровую модель здания или иного объекта. На нее наносят необходимую заказчику информацию об участке, рельефе, коммуникациях, самом сооружении, о вероятных сложностях на территории.


Помогают автоматизировать процесс разработки проектно-изыскательской документации следующие программные инструменты:

1. GEODirect – утилита для обработки полевых изысканий, лабораторных исследований, есть функции построения геологических разрезов, графических и статистических расчетов.
2. GEONIUM – версия, адаптированная под платформу ZWCAD Pro, позволяет формировать чертежи, заполнять штампы и экспликации.
3. СПДС Стройплощадка – программа для автоматизации визуального оформления проектов, ее устанавливают в качестве надстройки на приложение СПДС GraphiCS.

В камеральный этап входит создание или обновление топографических карт для окончательных выводов по полученным данным, оценки точности результатов. После этого проводят согласование с органами власти, муниципалитетом по организации подводки линий электропередач, связи, труб для подачи газа, воды, ее отвода. Для этого используют чертежи, а если на них обнаруживают несоответствия-недочеты, там же и исправляют, чтобы после строительства не возникало проблем.

По результату пишут технический отчет, который поступает на согласование уже заказчику. Вместе с ним передают приложения, касающиеся проведенных работ с составленными графическими и цифровыми планами. Клиенту результаты ПИР поступают в виде, который позволяет спокойно пройти государственную экспертизу, если, например, здание высотой выше 2 этажей и площадью более 1500 кв. м (ч. 5 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ).

Проектная часть

Сам процесс подготовки проектной документации по результатам проектно-изыскательских работ занимает больше всего времени. Он включает разработку технико-экономического обоснования рентабельности (ТЭО), расчет стоимости ПИР. «Мероприятие» обязательно, оно проводится перед любым капитальным строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом с проведением работ по изменению-обновлению несущих конструкций, надстроек и пр.

Определение площадки

Локацию объекта выбирают комиссией. В нее входит представитель заказчика, генерального подрядчика, субподрядчиков, если их привлекают к работам. Также в состав включают сотрудника государственного надзора и представителя от муниципалитета по месту расположения территории, где запланировано строительство. Участники комиссии сопоставляют предлагаемые мероприятия с конкурирующими, если таковые есть, оценивает соответствие документов стандартам и законам.


Примеры работ:

1. Оценка возможности подключения к коммуникациям, в том числе с прокладкой новых.
2. Проверка всех земельных участков, которые относятся к выбранной географической точке.
3. Мониторинг условий строительства, характеристик объекта на соответствие нормативам.

К последним преимущественно относят противопожарные и санитарные, отчасти экологические, если при строительстве будут затрагиваться лесные массивы, природные водоемы и пр. Подобные моменты учитывают при разработке проектно-изыскательской документации, чтобы не упустить их в дальнейшем. Если по нормативным требованиям нужно проводить экспертизу, она будет назначена в плановом порядке.

Как рассчитывается цена ПИР

Инженерные работы оценивают по трем методам. Например, используют натуральные показатели объекта (НПО). К ним относят площадь, длину, прочие параметры сооружения, характерные для его типа. Это наиболее популярный вариант, к которому прибегают чаще других из-за относительно точных результатов при составлении сметной документации на проектно-изыскательские работы.

Есть еще варианты – от полной стоимости строительства, от трудозатрат подрядчика. Первый способ предлагает умножать расчетную сумму ОСС (общей сметы на строительство) на процент из справочника. Второй – учитывает время, которое будет затрачено на участие в исследованиях, сборе данных, не представленных имеющимися документами. Вариант интересен в оценке подрядчиков или субподрядчиков, которых привлекают лишь на часть работ.

Как оформить сотрудничество

Заказ на изыскательские и проектные работы принято оформлять договором подряда, составляемый с учетом ст. 758 ГК РФ. В пакет документации обычно входит тех. задание, план мероприятий, расчет цены, список инженерных услуг, дополнительные соглашения, если они нужны в рамках исполнения заказа.

Звоните, менеджер компании KTB BETON GROUP проинформирует, какие документы нужны для сотрудничества. Наши специалисты практикуют проектно-изыскательские работы более 10 лет и имеют опыт исследования различных объектов. Предварительная консультация бесплатная, на этом этапе мы с клиентом определяем, какие задачи нужно выполнить. Также фиксируем цели, сроки проведения, необходимый квалификационный и профессиональный состав специалистов.