Этапы разработки и реализации проекта при строительстве

Основание для разработки проекта строительства

Планирование строительства любого объекта, независимо от его назначения и масштаба, это всегда финансовые вложения. Учитывая основные составляющие, стоимость проекта может составлять 2-5% от общей цены объекта. Это серьезные вложения, требующие ответственного изучения всех факторов, которые могут повлиять на рентабельность. Для минимизации потерь инвесторов необходимо тщательно прорабатывать каждый этап проекта. Но не менее важно привлечь к этому процессу команду профессионалов, которые смогут объективно оценить все риски, свести к минимуму потери, исключить влияние неблагоприятных факторов, предусмотреть все возможные «подводные камни», грамотно составить проектную документацию и получить все разрешения в соответствующих органах государственной власти.

Основанием для разработки проекта является проведение экспресс-оценки будущего объекта, а также его дальнейшая комплексная проверка. Каждое проектирование предусматривает составление предварительной концепции, включающей:

изучение всех факторов, которые могут в будущем повлиять на проект;
исследование технических и градостроительных регламентов, специфики использования данной территории под застройку;
определение правоустанавливающего положения объекта;
предварительное исследование геологии участка, экологии территории, обеспечения района инженерными, транспортными сетями, социально-бытовыми объектами;
изучение спроса.

На основании этой информации создается общая схема реализации проекта и график для его каждого отдельного этапа. Оцениваются риски, составляется экономика проекта. Так, в современном градостроительстве выделяют 5 этапов разработки и реализации проекта:

Предварительный (предпроекетный).
Проектный этап.
Обеспечение проектной документацией.
Организация строительства.
Ввод объекта в эксплуатацию.

Предпроектная подготовка и планирование строительства

Это подготовительный период, на котором происходит сбор нужной информации относительно будущего объекта. Он является самым важным и ответственным, полностью определяющим успех будущего проекта. Предусматривает изучение функционального назначения, юридических и нормативных ограничений, градостроительной специфики. Также на этом этапе происходит разработка предпроектного предложения и выбор концепции, составление предпроектного бизнес-плана.

Начало разработки проекта: юридическое оформление земельного участка или недвижимости, оплата прав собственности.

Итог этапа: выпуск ГПЗУ.

Условно, данный этап можно поделить на три подэтапа:

Организационно-техническая подготовка. Включает сбор всех важных технических условий будущего объекта, подготовку всех необходимых данных и документов для выпуска градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Составление эскизного проекта. Поиск концепции строительства будущего здания, выбор его ориентации на площади, расчет базовых технических и экономических характеристик объекта.
Инженерно-технические изыскания. Разработка проекта включает обязательное исследование особенностей почвы, проведение геологических и топологических работ. Если планируется реконструкция или снос существующих зданий, проводится их инженерное обследование.

На этом этапе определяется много перспективных расчетов:

объемы финансирования предпроектного и проектного этапов;
бюджет проекта и общая схема его развития;
маркетинговые исследования;
эффективность проекта;
средняя цена строительства и динамика ее изменения;
получение согласований, технических условий и заключений;
формируется общая стратегия развития проекта;
регистрируются договорные отношения;
создается ведомость затрат.

В итоге такого планирования выпускается важный документ – ГПЗУ. Только на основании него можно начинать осуществление строительства. Дополнительно выпускается распорядительная документация администрации, которая включает перечень прав и обязанностей всех участников проектной деятельности.

Проектный этап строительства

Итак, если разработка и реализация проекта начинается с выпуска ГПЗУ, то строительные работы могут начаться только после получения разрешения на строительство. Это является главной целью проектного этапа. Он предусматривает:

решение вопросов инвестирования в проект, поиск источников его дальнейшего финансирования;
уточнение сетевого графика, экономики, бюджета, общей стратегии развития проекта;
планирование стадии "П";
проектирование стадии "РД", получение госэкспертизы, разрешений на ведение строительных работ;
детализация ССР (сводного сметного расчета);
планирование основных монтажных и строительных работ, составление генерального плана, календарного плана, графика потребности в строительной технике, механизмах, конструкциях, рабочих кадрах и пр.;
создание технической документации, поиск и привлечение подрядчиков для выполнения работ;
разработка договоров, необходимых для разрешения на строительство объекта;
привлечение подрядчиков;
получение официального заключения, подтверждающего, что проект прошел государственную экспертизу;
получение официального разрешения на начало строительных работ;
привлечение инвесторов;
начало продаж, если это необходимо, пиар-кампании, задействование риелторов.

Обеспечение проектной документацией

Все основные этапы разработки проекта предусматривают подготовку определенного типа документации, начиная от Технического задания, заканчивая получением разрешений экспертной комиссии. Итак, проектная документация предусматривает:

Разработку и наличие технического задания. Это проектно-сметная документация, ее согласование, а также утверждение с подрядчиком и заказчиком этапов, объемов и стоимости всех предполагаемых работ.
Выбор подрядчика. Традиционно компании организовывают конкурс, в соответствии с которым выбирается организация (одна или несколько) для выполнения предстоящих работ. Также назначается круг лиц, которые будут отвечать за управление и весь жизненный цикл объекта строительства.
Выполнение рабочей и проектной документации. Предусматривает координацию работ всех участников проектной деятельности. Здесь важно иметь эффективное управление, чтобы четко следовать намеченному плану.
Экспертиза. Непосредственная разработка проекта – это еще пол дела на пути к началу строительства. Каждое планирование должно быть одобрено соответствующими органами и структурами и выполнено в соответствии с действующим законодательством. Поэтому после формирования плана и его соответствующего оформления, он подается на рассмотрение экспертной комиссии, которая вносит свои дополнения и корректировки. После проверок вся сметная и проектная документация утверждается и переутверждается.

Организация строительства

Если основные фазы разработки проекта были выполнены правильно, строительство переходит на этап непосредственной реализации проекта. Заканчивается данная стадия вводом в эксплуатацию объекта с последующим оформлением прав собственности. Процесс выполнения работ предусматривает такие направления деятельности:

завершение всех работ стадии "РД";
создание 12 глав итогового ССР;
детализация и уточнение нескольких важных моментов (бюджета, экономики, сетевого графика, перспектив развития проекта);
заключаются необходимые договора для выполнения строительных работ, указывают сроки и сметы;
производится технический контроль качества выполнения всех видов работ, использования обозначенных ресурсов, следования срокам, лимитов затрат по всем статьям и пр.

Все этапы разработки и внедрения проекта предусматривают четкое составление сметы по всем статьям расходов. И как раз на данном этапе важно проконтролировать, насколько удалось вложиться в выделенные лимиты. Поэтому здесь ключевое внимание должно быть уделено балансу строительной и коммерческой части, чтобы все фактические данные соответствовали заложенному в проектной документации бюджету. Негативно повлиять на данный процесс могут разные факторы. Например, перебои с поставками строительного материала или задержки инвесторов, простои, потери по причине индексации, штрафы, увеличение стоимости аренды техники и механизмов и пр.

Как только процесс строительства завершится, происходит приемка готового объекта. Если все успешно – подписывается КС-11 (Акт законченного строительством объекта). Здание вводится в эксплуатацию, постепенно происходит процесс оформления прав собственности.

Приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта

Основной результат стадии разработки проекта – это ввод готового объекта в эксплуатацию. Это означает, что все работы являются законченными, ресурсы распределены правильно, работы осуществлены на должном уровне, цель проекта достигнута. На этой стадии предполагается выполнение следующих видов работ:

подписание договоров на принятие в обслуживание объекта недвижимости и предоставление услуг в сфере обслуживания инженерных сетей и обеспечение энергоресурсов;
поддержание структуры недвижимости в соответствии с нормами действующих регламентов;
планирование профилактических мероприятий, текущего обслуживания и ремонта объекта;
распределение бюджета в соответствии с планируемыми расходами, необходимыми для содержания объекта.

Также достигается ключевая задача планирования и строительства – это сдача готового объекта недвижимости в эксплуатацию инвестору с передачей полного пакета сопроводительных документов.

КТБ ЖБ: проектирование самых сложных объектов Москвы на высоком профессиональном уровне!

Полный комплекс услуг по проектированию зданий и сооружений оказывает наша инжиниринговая компания КТБ ЖБ. У нас работают лучшие научные умы отрасли, способные справиться с объектами любой сложности. Наши сотрудники принимали участие в разработке сложных проектов Москвы, перечень которых вы найдете на нашем сайте. Гарантируем четкое следование последовательности этапов разработки проекта, срокам и действующему законодательству.

КТБ ЖБ: наша цель – архитектура будущего!