Обследование объектов незавершенного строительства

Для чего необходима экспертиза недостроенного объекта

Результат обследования объекта незавершенного строительства дает возможность оценить затраты. И определить рыночную стоимость ОНС, составить смету на завершение работ. Также собственник получает реальную балансовую стоимость активов предприятия, например, для его реализации по процедуре банкротства, в рамках исполнительного производства. Или для поиска инвесторов, чтобы завершить работы за счет привлеченных средств.

Оформление акта обследования объекта строительства нужно для следующего:

Принять решение о продолжении работ или об их прекращении.
Изменить целевое назначение, функциональные характеристики здания.
Подготовить ОНС к продаже, когда покупатель уже найден.
Внести изменения в инвестиционный проект для поиска новых источников средств.
Поставить недостроенное здание (сооружение) на баланс предприятия.
Передать ОНС в качестве залога при кредитовании, заключении частных займов.
Определить доходность сооружения после завершения работ.

При обследовании объектов ОНС применяются действующие нормативы, предписанные Градостроительным Кодексом РФ, ГОСТ 31937-2011. И иными стандартами, сводами правил, какие относятся к категории ОНС. Например, при оценке недостроенного многоквартирного дома будет актуален СП 54.13330.2016. Правила оформления зданий на оценку, порядок выбора, применения методик, требования к документам регламентированы Приказом Минэкономразвития №611.

Особенности обследования незавершенного строительства

Так, перед обследованием объекта строительства понадобится предоставить разрешение. Оно подтверждает, что здание возводилось на законных основаниях, после проектирования, экспертизы специалистов. Заниматься оценкой допускается инженер, имеющий квалификационный аттестат, зарегистрированный в базе данных Росреестра. По итогу оформляется технический паспорт, акт обследования на объект незавершенного строительства.

Есть еще нюансы:

Оценка ОНС обычно проводится методом фактических цен и доходности.
Обязательно изучение причин, из-за которых работы оказались прекращены.
Фактические затраты рассчитываются по имеющейся документации.

Будущие же по реальным рыночным ценам на стройматериалы, закупка которых предусмотрена по действующему проекту. При их динамичном изменении экспертиза становится крайне важным элементом оценки рентабельности объекта. Такой подход востребован при возведении крупных комплексов, когда в работу, материалы вкладываются существенные суммы, а сроки достройки нереально сократить, чтобы избежать влияния колебания цен.

Важно учитывать, что на ОНС постоянно влияют внешние и внутренние факторы, которые способствуют разрушению материалов, снижению их прочностных показателей. Поэтому в сумму затрат на достройку часто входит материал и работы по восстановлению «пострадавших» частей. Наиболее существенны деформации фундамента из-за промерзания грунта, влияния талых вод или атмосферных осадков, изменение характеристик стеновых материалов, перекрытий.

В экспертизе объекта незавершенного строительства учитывается назначение здания, технология возведения, уровень готовности. Также на выбор методики влияет физическое состояние конструкций, материалов, период, на который были заморожены работы, возможность изменения профиля. Последнее интересно при покупке ОНС, поиске новых инвесторов, которые вероятно заходят получить здание иного назначения.

Как проходит обследование недостроенных зданий

В рамках технического обследования ОНС проводят следующие исследования (согласно ГОСТ 31937-2011):

грунты основания, фундаменты, ростверки, фундаментные балки;
стены, колонны, столбы, иные несущие конструкции;
перекрытия, покрытия, включая балки, арки, плиты, прогоны;
балконы, эркеры, лестницы, подкрановые балки, фермы;
связевые конструкции, элементы жесткости, сопряжения.

Результаты позволяют выявить временные изменения, произошедшие с конструкциями, которые привели к появлению нерасчетных напряженно-деформированных состояний, требуют устранения. Если таковые факты обнаружены, появляется необходимость пересмотра проектной документации, планирование дополнительных работ, закупки стройматериалов вне ранее согласованного бюджета. Зато в результате здание будет достроено в соответствии с нормами безопасности.

Необходимость обследования объектов строительства увеличивается с каждым годом простоя ОНС. Перекрытия, внутренние перегородки, иные конструктивные элементы подвергаются воздействию атмосферных осадков. Хотя по правилам эксплуатации такое происходить не должно, это влияет на прочностные характеристики материала. И владельцу важно четко понимать, насколько здание или сооружение «вышло из строя» из-за длительного перерыва.

Основные стадии и методики оценки ОНС

Если меняется застройщик или технический заказчик, акт обследования на объект незавершенного строительства подтвердит, что здание (сооружение) возводилось по проекту. Такая же процедура часто инициируется банками, если ОНС становится предметом залога, имуществом, реализуемым в рамках процедуры банкротства. Независимо от целей-задач она проводится последовательно, по стандартным шагам.

Этапы обследования объекта незавершенного строительства:

Изучить проектную, рабочую, исполнительную документацию – при отсутствии заняться ее восстановлением, в том числе в электронном виде для упрощения работы.
Провести обмерные работы – сравнить результаты с проектом, здесь помогут электронные измерительные инструменты, а так же применение лазерного оборудования.
Испытания и анализы лабораторными методами, пробными испытаниями на территории – сбор фактических данных о состоянии конструкций, материалов.
Обработка информации – включает расчет прочностных характеристик, отклонений цифр от проектных значений, других свойств обследованных конструкций.

Итого – оформляется акт обследования на объект незавершенного строительства с техническими и экономическими выводами. Также специалист подготовит рекомендации по эксплуатации здания (сооружения). Плюс обоснование возможности достройки, необходимости мероприятий по ремонту для восстановления нарушений перед возобновлением проекта. Основной объем информации инженер получает на 2-4 этапе работ.

Отчет обследования незавершенного строительства: содержание документа

Экспертный отчет обследования на объект незавершенного строительства – база всех дальнейших действий собственникам, иных контрагентов, чьи интересы связаны с ОНС (кредитование. Купля-продажа, инвестирование). Результаты используются для инициирования работ для завершения проекта. Или принятия решения о демонтаже конструкции, например, из-за трещин на фундаменте, несоответствия здания согласованному проекту.

Примеры повреждений и ремонтно-восстановительных мероприятий на ОНС

По практике в отчеты обследования на объект незавершенного строительства попадает до десятка «популярных» видов дефектов зданий. Например, деформация фундамента (основания). Из-за таких повреждений сооружение часто оказывается непригодным к эксплуатации и, соответственно, к продолжению работ. То же относится к снижению прочностных свойства ЖБИ-изделий по причине намокания, которое приводит к кристаллизации солей, ржавлению арматуры.

Примеры рекомендаций по восстановлению ОНС:

Изменились свойства грунтов основания – закрепить или углубить котлован, организовать «подушку» из щебня, песка.
Появились трещины на стенах из-за неравномерной осадки фундамента – дополнительно армировать конструкцию, устранить повреждения инъекционным способом.
Снизилась прочность несущей стены – заменить «истончившиеся» участки, демонтировать сильно поврежденные элементы, построить участки здания заново.
Выявлена коррозия конструктивных элементов из металла – усилить поврежденные части путем приварки прокатных профилей, обработать пескоструйным прибором, покрасить.

Деревянные элементы часто под воздействием влаги окружающего воздуха подгнивают вплоть до полной потери эксплуатационной пригодности. Такие конструкции меняют полностью, в редких случаях усиливают стальными стяжами (обоймами) или наращиванием сечения досками. Недостроенные здания редко консервируют для сохранности характеристик материалов. Поэтому инженеры сразу уточняют, сколько лет ОНС простоял.

Заказать обследование объекта незавершенного строительства

Специалисты группы компаний КТБ оказывают услуги оценки ОНС в соответствии с действующими нормативами. Опыт подразделения в изысканиях, проектировании, экспертизе более 50 лет. В 2020 году команда получила статус участника проекта Сколково. Поэтому клиентам гарантировано качество исполнения работ по любым долгостроям. Состав и объем работ определяется при согласовании договора.

Преимущества группы компаний КТБ.

Проводим экспертизу жилых, промышленных, коммерческих зданий, принадлежащих юридическим, физическим лицам.
Персонал включает профильных экспертов с опытом решения задач различной сложности независимо от типа ОНС.
Все необходимые сертификаты и допуски имеют, специалисты проходят переподготовку и следят за обновлениями строительных норм.

Звоните, менеджер проинформирует, какие документы понадобятся для предварительной оценки задачи и дальнейшего обсуждения. Работы мы выполняем в согласованные сроки, анализы делаем в собственной аккредитованной лаборатории (более 190 видов испытаний). Выездные мероприятия для оценки стоимости предстоящих работ осуществляются бесплатно.