Программа продления жизни жилых домов в Москве. Анализ практического опыта: достоинства и недостатки

Москва до недавнего времени оплачивала расходы на капитальный ремонт жилья из городского бюджета, вкладывая значительные средства в обновление инженерных систем зданий, ремонт фасадов, замену лифтов. Например, по данным правительства Москвы, в 2011-2014 гг. было отремонтировано отдельных инженерных систем в 10 000 строениях, площадью 85 млн м², отремонтировано более 1100 фасадов в жилых домах в историческом центре города и на основных улицах и магистралях, заменено 17949 лифтов (объем «недоремонта» лифтов снижен почти в 4 раза). При этом с 2005 года ведется система мониторинга технического состояния жилых домов – каждый дом проходит техническое обследование каждые 5 лет [6].

Однако, несмотря на проводимые работы, потребность в финансировании капремонта на конец 2014 года оценивалась в объеме более 173 млрд. руб. Всего, из 325 тысяч основных инженерных систем, на конец 2014 года в неудовлетворительном состоянии находилось 72 тысячи систем (22%), а по прогнозу на начало 2023 года в неудовлетворительном состоянии могли находиться уже 145 тысяч систем (45%). «Недоремонт» с каждым годом увеличивался. Стало очевидно, что без привлечения средств собственников ситуация уже в ближайшие годы может пройти «точку невозврата»: если дом не отремонтировать сегодня, завтра его придётся снести. Социальная напряженность продолжала расти. В отсутствии обязательных механизмов накопления средств на капитальный ремонт только в менее, чем в 2 % домов собственники смогли самостоятельно организовать проведение необходимого капитального ремонта.

Программа капитального ремонта

Программа капитального ремонта жилых многоквартирных домов в г. Москве была принята в конце 2014 года [3-5] с общим периодом реализации – 30 лет (2015-2044 гг.), который разбит на 3-х летние периоды, что дает жителям объективное понимание сроков и видов работ в их доме. Конкретный срок ремонта указан для каждой инженерной системы дома, с учетом установленных сроков службы и реальной оценки технического состояния. Программа осуществляется на основе данных автоматизированных информационных систем города Москвы, что обеспечивает исключение фальсификаций и возможность проверки их достоверности. Заходя в дом, планируются работы по ремонту всех систем и элементов, которые на момент начала ремонта находятся в неудовлетворительном состоянии. Устраняется накопившейся за долгие годы «недоремонт».

Для формирования первоочередного перечня домов, подлежащих ремонту общего имущества используется система баллов для определения очередности. которая зависит от сроков эксплуатации каждой из инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома (учитывается превышение сроков по отношению к установленным срокам эффективной эксплуатации) и от оценки технического состояния на основе мониторинга (состояние определяется по данным Мосжилинспекции). В программу капремонта включены абсолютно все дома, кроме тех, в которых меньше 3 квартир и подлежащих сносу, реконструкции или реновации, если определены источники финансирования этих работ. В первоочередном порядке подлежат ремонту дома пятиэтажного фонда, дома довоенной постройки и дома первого периода индустриального домостроения [3].

В статье рассмотрен опыт реализации капитального ремонта жилых домов в г. Москве на примере компании-генподрядчика ООО «КТБ строительство», выполняющей капитальный ремонт 8 жилых домов в южном административном округе (ЮАО) г. Москвы. Капитальный ремонт проводился в зданиях 5-ти этажного, 9-ти этажного и 12-ти этажного жилого фонда серий П-18/22, П-67, МГ-601, П-14, II-29, построенных в период с 1959 по 1971 гг. Срок, отведенный на проведение ремонта – 1 календарный год, проводился в 2017-2018 гг. (программа ремонта на 2015-2017 гг.). В этот период, авторами велся мониторинг работ, собиралась статистика, выявлялись причины, приводящие к возникновению сложностей у генподрядчика при проведении работ. Заказчиком работ выступал региональный оператор г. Москвы – фонд капитального ремонта (далее – ФКР).

Перед началом работ на объекте, в течение 20 дней, подрядчик обязан подписать акт открытия объекта в ФКР и получить ордер на размещение строительного городка в объединении административно-технических инспекций (ОАТИ) г. Москвы. Для подписания данного акта необходимо собрать подписи 6 представителей: представитель собственников помещений многоквартирного дома, муниципальный депутат района, эксплуатирующая организация (ГБУ Жилищник района), управа района, территориальное управление фонда капитального ремонта (ТУ ФКР), департамент капитального ремонта (ДКР). Подписание акта, как правило, носит уведомительный характер, однако, указанные представители имеют право запросить и изучить проектную документацию на капитальный ремонт жилого дома. В случае установления каких-либо несоответствий в проекте, подписывающие стороны в праве отказаться от открытия объекта, а подрядчик – заявить о приостановке и пересмотре состава или технологии работ. Однако, это крайне нецелесообразно как для жителей, так и для подрядчика, поскольку капитальный ремонт будет перенесен на следующий год – жители будут вынуждены жить в требующим ремонта доме, а подрядчик заморозит потраченные на конкурсные процедуры средства. Поэтому, как правило, акты открытия объекта подписываются в любом случае, а корректировки пытаются вносить авторским надзором в процессе работ, но только в рамках стоимостей, указанных в сметах, что не всегда покрывает реальные затраты подрядчика.

Именно низкое качество проектной документации, можно выделить как одну из основных причин усложняющих, а зачастую и приводящую к удорожанию ремонтных работ на объекте. Несмотря на то, что проект в обязательном порядке проходит государственную экспертизу проектной документации (в ГАУ «Мосгосэкспертиза»), встречаются ряд неточностей и несоответствий практически во всех разделах документации (см. табл. 1):

1. Низкое качество проводимых технических обследований – не проводятся проверочные вскрытия конструкций, не выполняются обмерные работы, не учитываются пожелания и жалобы жителей на существующие проблемы. Зачастую, обследование проводится «заочно», без организации доступа в квартиры, потому что это связано с определенной дополнительной работой и затратой времени на общение с жильцами. Выезды на объект осуществляются только для фотосъемки объекта, создается формальный признак «присутствия» на объекте. В результате, неправильно определенного «диагноза», проектная документация просто обречена на ошибки, которые должен исправлять подрядчик.
   • Судостроительная ул., д.32, Судостроительная ул., д.30, к.1 – подвальные помещения находятся в собственности, либо в аренде располагающихся там магазинов. В данных подвальных помещениях общедомовые инженерные сети скрыты фальшь-стенами, забетонированы в полах, закрыты дорогостоящим неразборным технологическим оборудованием. В результате чего, отсутствует доступ к общедомовым инженерным сетям с целью проведения необходимых работ.
   • Нагатинская ул., д.9, к.2, - запроектированные приборы отопления не соответствовали необходимым требованиям теплотехнического расчета, а также в ряде случаев, необоснованно увеличенные по размеру, перекрывали выходы на балкон.
   • Судостроительная ул., д.25, к.2, Затонная ул., д.11, к.3 – расположение ствола мусоропровода (в технической нише внутри квартир, имеющих общую стену с лестничной клеткой) не позволяет произвести его замену в соответствии с проектно-сметной документацией, согласно которой, ствол мусоропровода находится в открытом доступе.
   • Судостроительная ул., д.25, к.2 – стояки отопления располагаются внутри стеновых панелей, в отличии от их открытого расположения в проектной документации. В связи с этим, собственники квартир полностью отказались от вскрытия стен внутри жилых комнат и замены стояков отопления.
   • Судостроительная ул. д.30, к.1, Судостроительная ул. д.25, к.2 – в проектно-сметной документации по ремонту электроснабжения не учтены кабели основной вертикальной проводки (кабельные стояки) по одному подъезду каждого жилого дома, что привело к увеличению объемов работ и необходимой кабельной продукции на 25%.
2. Расхождение проектной документации разделов АР, КР и Инженерные системы с фактической планировкой во внутренних помещениях общедомовых помещений – подвалы, 1-е этажи, чердаки, и несоответствие принятых в разделе ремонта инженерных систем – конструктивным и объемно-планировочным решением.
   • Нагатинская ул., д.9к2 - в проектной документации было указано решение по утеплению межпанельных монтажных швов, не соответствующее типу и размеру самих панелей. Потребовалось длительное согласование и изменение проектного решения, а также увеличение объемов необходимых работ на 70%, что существенным образом увеличило затраты и снизило рентабельность данных работ до отрицательных показателей.
3. Расхождение проектной документации раздела ПОР (проект организации ремонта) в части этапности проведения работ с фактической возможностью ее выполнить качественно и в срок (не учтены периоды отопительного сезона, сезонность проведения кровельных и фасадных работ с фактической датой выхода подрядчика на площадку). Генеральный план приобъектной территории с расположением бытового городка, на отдельных проектах, не соответствует действительности.
   • Нагатинская ул., д.9, к.2 – при подписании акта открытия объекта и получении места расположения бытовых помещений, для дальнейшего открытия ордера на размещение бытового городка, управой района была обозначена территория, находящаяся за пределами придомовой территории и принадлежащая сторонней организации. В результате чего генеральный подрядчик столкнулся с различными трудностями при установке и дальнейшем использовании бытового городка.
   • Затонная ул., д.11, к.3 - при подписании акта открытия объекта и получении места расположения бытовых помещений, для дальнейшего открытия ордера на размещение бытового городка, управой района была обозначена территория с зелёными насаждениями (газон, кустарники). В результате этого, весь период производства работ, генеральный подрядчик получал от местного органа административно-технической инспекции предписания. А после окончания выполнения работ по капитальному ремонту данного дома, вынужден был произвести восстановление зелёных насаждений за свой счёт.
4. Смета на капитальный ремонт, как правило, не учитывает всего объема необходимых работ. Расценки, указанные в сметной документации, имеют хаотичный разброс по норме прибыли – на одном виде работ, подрядчик имеет возможность заработать, на других видах, приходится выполнять работы по расценкам значительно ниже себестоимости. Кроме того, выявляются скрытые работы, не отмеченные в смете в результате плохого технического обследования, например, на доме, по адресу ул. Нагатинская, д.9, к.2, при замене кровли оказалось, что плиты покрытия имеют сильные повреждения (пробоины) и недопустимые трещины, а денег на ремонт не заложено, в результате, подрядчик восстанавливал плиты за свой счет.

Ещё несколько примеров того, когда сметная стоимость системы является ниже себестоимости выполненной работы:

• ул. Высокая, д. 13. Стоимость замены окон в местах общего пользования по локальной смете составляла 162 030 рублей, а по фактическим затратам составила 254 940 рублей. Причиной расхождения являлось недостаточное изучение проектной организацией планировок здания во время обследования и, соответственно, в сметной документации не был учтен затрудненный доступ и сложность демонтажа и монтажа окон, которые находились за лифтовой шахтой и не имели доступ изнутри помещения.
• ул. Судостроительная, д.32. В локальной смете на ремонт фасада не были учтены работы по замене морально устаревших деревянных дверей на входах в подъезды, а также отделочные работы торца здания площадью 225 кв.м. и ремонт цоколя здания. Данные работы подрядчику пришлось выполнять за свой счёт. В результате, себестоимость ремонта фасада превысила стоимость по локальной смете на 13,3%, что в денежном выражении составляет 412 000 рублей.
• Затонная ул., д. 11, к.3. В результате недостаточного обследования проектной организацией, в локальной смете и проекте не были учтены демонтажные и восстановительные работы стен, закрывающих ствол мусоропровода в лестничной клетке. В результате, себестоимость замены мусоропровода превысила стоимость по локальной смете на 34,7%, что в денежном выражении составляет 225 500 рублей. И таких примеров очень много.

Изучая полученный опыт организаций, задействованных в осуществлении капитального ремонта многоквартирных домов, можно выявить как наиболее выгодные виды работ, так и наименее выгодные, а также и убыточные виды работ. Так, наиболее выгодными системами, в большинстве случаев, являются, в основном, работы внутри квартир, при осуществлении максимального доступа в них, такие как ремонт стояков систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, ремонт фасада, ремонт кровли, ремонт внутридомовых инженерных сетей электроснабжения. Наименее выгодными и убыточными, в свою очередь, являются такие системы, как замена мусоропровода, ремонт магистралей систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, стояков и сборных трубопроводов системы канализации, замена водостока и пожарного водопровода, замена окон в местах общего пользования.

В целом, прослеживается прямая взаимосвязь между процентом допуска в квартирах и рентабельностью объекта. Чем больше проведено работы подрядчиком, совместно с представителями эксплуатирующих организаций (ГБУ «Жилищник») и представителями местного управления (Управы и Префектуры районов) по обеспечению максимального доступа в квартиры для проведения работ по капитальному ремонту, тем выше процент рентабельности объекта в целом.

Для увеличения качества проектирования, начиная с 2018 года в ФКР г. Москвы внедряется система по подбору подрядчиков на весь комплекс работ, включающий и проектирование, и выполнение ремонтных работ одной компанией. Предполагается, что в данном случае, ответственности у подрядчика, выполняющего ремонт, намного больше, нежели у стороннего проектировщика, практически не несущего ответственности за дальнейшее качество и экономику ремонтных работ.

Комплексный подход при выполнении работ одним лицом от обследования МКД до реализации работ в натуре помогает исполнителю более рационально подходить к проектированию с учетом существующих ограничений по стоимости выполняемых работ, оплачиваемых Фондом капитального ремонта, утвержденных правительством Москвы в 2015 году [6]. С другой стороны, Фонд капитального ремонта обязан еще до проведения аукционных процедур определить начальную максимальную цену договора (далее НМЦД) в соответствии с Краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы. После проведение проектно-изыскательских работ стороны договора не вправе выйти за пределы НМЦД по каждой из систем МКД, установленной договором. Если сметная стоимость работ, требуемых к выполнению согласно проектной документации, превышает НМЦД, то к смете применяется понижающий коэффициент, что негативно сказывается на рентабельности производства работ.

Выводы

1. Программа капитального ремонта жилых многоквартирных домов в г. Москве принятая в конце 2014 года сроком на 30 лет, путем привлечения средств с владельцев квартир, позволила обеспечить положительную динамику устранения накопившихся «недоремонтов» инженерных систем и к 2044 году свести этот показатель к нулю.
2. Существующая система планирования ремонтов имеет бальную систему, позволяющую наиболее эффективно выявлять проблемные дома и отдельные инженерные системы и конструкции, требующие незамедлительного ремонта. Для оценки первоочередной необходимости ремонта учитывается результаты оценки технического состояния конструкций и инженерных систем жилых домов, проводимой Мосжилинспекцией каждые 5 лет, и фактический срок эксплуатации.
3. Вместе с неоспоримыми преимуществами программы капитального ремонта, существует ряд проблем на стадии реализации ремонта, не всегда позволяющих подрядчикам закончить работы в срок и с надлежащим качеством. Связаны эти проблемы, в основном, с низким качеством разрабатываемой проектной документации.
4. По результатам мониторинга капремонта на 8 жилых многоквартирных домах в ЮАО г. Москве были установлены основные неточности проектной документации, встречающиеся при выполнении работ.
5. При подсчете экономической составляющей, было определено, что рентабельность работ сохраняется на уровне 5-10% при соблюдении нескольких условий:
   • согласования конкретных объемов работ на этапе проектирования таким образом, чтобы не вводить понижающие коэффициенты;
   • выполнения работ по проектированию и ремонту в срок или с опережением графика;
   • аукционное снижение не должно превышать 5%;
   • выполнять работы минимально возможным штатом сотрудников.
6. Для повышения качества проектирования, начиная с 2017 г., ФКР г. Москвы вводит новую систему комплексного выполнения работ, в которой с помощью одной компании планируется проведение и проектирования, и ремонтных работ.
7. Политика ФКР г. Москвы решает проблему бюджетирования расходов в масштабах мегаполиса, возможного завышений стоимости выполняемых работ, а также строго регламентирует сроки их выполнения.

Литература

1. Федеральный закон РФ №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» - от 25.12.2012.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ – в ред. от 29.07.2018.
3. Постановление правительства г.Москвы №832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории г.Москвы» – от 29.12.2014.
4. Постановление Правительства г.Москвы №833-ПП "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории г. Москвы – от 29.12.2014.
5. Постановление Правительства г.Москвы №834-ПП «Об учреждении Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы» - от 29.12.2014.
6. Постановление Правительства г.Москвы N 86-ПП «Об утверждении размеров предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы» от 27.02.2015.
7. А.Л. Кескинов. «Капремонт – это всерьез и надолго» // Информация из открытого источника https://uv-kurier.ru/ Юго-восточный курьер. – 31.03.2015.
8. Проектная документация на капитальный ремонт жилых многоквартирных домов по адресам: г. Москва, ЮАО, ул. Высокая, д.13; ул. Нагатинская, д.9, к.2; ул. Судостроительная, д.30, к.1; ул. Судостроительная, д.32 // ООО «Магистраль телеком» Москва, 2016 г.
9. Проектная документация на капитальный ремонт жилых домов по адресам: г. Москва, ЮАО, ул. Новинки, д.19; ул. Якорная, д.5; ул. Затонная, д.11, к.3; ул. Судостроительная, д.25, к.2 // ООО «Гарант строй». Москва, 2016-2017 гг.