Обследование конструкций зданий и сооружений

Обследование строительных конструкций требуется для оценки их фактического технического состояния, чтобы проверить, безопасна ли эксплуатация объекта, соответствует ли он актуальным нормам и какие дефекты присутствуют. Услуга может потребоваться как уже введенным в эксплуатацию, так и строящимся, недостроенным или «замороженным» зданиям. Например, обследование технического состояния несущих конструкций необходимо при некорректно выполненной консервации строительства или выявлении несогласованной перепланировки.

Типовые причины технического технического обследования:

1. получение предписания от надзорных органов;
2. желание собственника недвижимости оценить состояние несущих конструкций в рамках регулярного мониторинга;
3. выявление значительных дефектов при визуальном осмотре или необходимость убедиться в безопасности зданий и сооружений после пожара, затопления или другой аварийной ситуации;
4. принятие решения о целесообразности возобновления строительства или расконсервация недостроенного объекта, если прошло свыше трех лет после проведения последних работ. После обследования конструкций зданий и сооружений может оказаться, что возобновлять стройку нерентабельно, например, из-за трещины в фундаменте, повлекшей разрушения;
5. принятие решения о вводе в эксплуатацию или выкупе заброшенного объекта, планирование проведения реконструкции, капремонта, изменения этажности.

В результате обследования составляется перечень работ, на основании которого рассчитывается требуемое количество стройматериалов и стоимость устранения выявленных дефектов. Чаще же приходится иметь дело с объектами, находящимися в эксплуатации. Причин для обследования много:

1. Истечение нормативных сроков эксплуатации строительных объектов.
2. Изменение нагрузки из-за надстройки, расширения, переоборудования.
3. Реконструкция, даже при сохранении нагрузки на фундамент, несущие стены, перекрытия.
4. Кардинальное изменение назначения объекта.
5. Выявление серьезных повреждений, в том числе грунтового основания.
6. Воздействие сильных динамических, сейсмических нагрузок, техногенных аварий.

Отдельно рассматривается вопрос оценки стоимости объекта перед сделкой купли-продажи, перед его выставлением на торги в рамках процедуры банкротства.

На основании экспертного заключения жилые дома могут быть признаны аварийными, под расселение жителей или под капитальный ремонт. После завершения любых видов работ по восстановлению или замене несущих конструкций нужно повторно провести процедуру технического обследования, чтобы убедиться в успешном устранении обнаруженных проблем и отсутствии новых.

Задачи обследования

Обследование проводится с учетом ожидаемого результата. Одно дело, когда собственнику нужно сдать построенное здание в эксплуатацию и пройти проверку надзорных органов. И совершенно иное, если предстоит оценить рентабельность достройки давно заброшенного промышленного комплекса, который стоял под «открытым небом» и частично демонтирован вандалами.

Типовые работы, выполняемые в ходе технического обследования:

1. Визуально-инструментальная дефектоскопия.
2. Инженерно-геологические изыскания для определения свойств грунта.
3. Расчет прочности материалов конструкций объекта неразрушающими методами.
4. Проведение лабораторных анализов строительных материалов, образцов конструкций, стружки металлоизделий.
5. Выявление фактических нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций.
6. Выявление процентного отклонения несущих конструкций от проектного положения.
7. Определение физического износа элементов и объекта в целом.
8. Определение параметров окружающей среды (расположение грунтовых вод, уровень влажности, вероятность землетрясений, интенсивность вибровоздействий и т. д.).
9. Анализ и систематизация результатов.
10. Подготовка технического отчета.

Общая задача этого вида обследования – выяснить реальное состояние несущих конструкций в точных цифрах, полученных путем измерений и исследований. Такой результат легко сравнить с проектной документацией, нормативами по безопасности, федеральными нормами и отраслевыми регламентами. Плюс появляется возможность предоставить полезные рекомендации по устранению дефектов, отклонений, повреждений, разработать мероприятия по восстановлению объекта.

При расчетах специалист заодно проверяет корректность предоставленного проекта, полноту и актуальность документации. Если недвижимость возводилась 5–10 лет назад, некоторые нормативы могли измениться, строительство же будет идти в рамках действующего законодательства. Поэтому обследование позволяет избежать юридических последствий, например отказа в приемке объекта надзорными органами уже после инвестиций в достройку.

Этапы работы

Команда ГК «КТБ» предлагает поэтапное проведение работ с учетом регламентированных правил обследования. Правила проведения технического обследования устанавливаются ГОСТом 31937-2011 (в его разработке наша компания принимала непосредственное участие) и стандартами, на которые ссылается указанный документ. Например, ГОСТ 22690 по методикам неразрушающего контроля или ГОСТ 17624, устанавливающий метод определения прочности бетона при помощи ультразвука.

Этап 1 - подготовительный

Процедура обследования начинается с изучения исходно-разрешительной документации, предоставленной заказчиком. Это поэтажные планы, экспликации инвентаризующего органа, проектные и рабочие документы, отчет по инженерно-геологическим изысканиям, проведенным ранее. Также понадобится схема прокладки централизованных коммуникаций, электричества, водоснабжения, газоснабжения, канализации, систем безопасности, сетей связи и т. д.

На подготовительном этапе понадобятся технические заключения предыдущих обследований, полученные при экспертизе. Учитываются сведения о местах расположения подземных сооружений, санитарно-защитных, природоохранных зон, о прошедших геологических, техногенных явлениях рядом с объектом и прочих факторах, которые могли и могут повлиять на состояние строительных конструкций.

Этап 2. Визуальный осмотр

Следующий шаг предполагает переход к практической части исследования. Она включает осмотр при помощи визуального восприятия, простейших приборов и средств измерения. На этом этапе описывается фактическая планировка, соответствие проектной документации, проводится фотофиксация всех видимых поврежденных участков.

Первая задача эксперта – получить наглядное представление о степени и локализации повреждений, обнаружить характерные признаки скрытых дефектов, установить наличие аварийных участков. На этом этапе специалист может уточнить и дополнить перечень инструментальных измерений, которые предстоит сделать для выявления нетипичных и нехарактерных дефектов, иных факторов, которые затруднительно предвидеть на этапе консультации или проверки документов на объект.

Этап 3. Детальное обследование

На этом этапе производятся измерения при помощи оборудования, выполняются расчеты по первичным данным. В перечень задач входит фиксация геометрических параметров здания, отдельных помещений, сравнение со схемами в проектной документации, на техническом плане. При большом объеме дефектов на план наносят места расположения повреждений со снятием точных размеров относительно плана.

При необходимости несущие и ограждающие конструкции вскрываются для выемки образцов материалов. Также на этом шаге проводится неразрушающий контроль железобетонных и стальных конструкций для обнаружения химических изменений состава, определения качества армирования, измерения уровня влажности, физического износа.

Камеральная обработка данных

По итогам осмотра, измерений, расчетов проводится анализ результатов. Разрозненная информация объединяется в единый массив для сравнения с проектом, нормами безопасности и пожеланиями клиента. Подводится база для определения технического реального состояния здания и отдельных структур (перекрытий, кровли).

Заказчик получает техническое заключение с обоснованием выводов о состоянии строительного объекта и рекомендации по устранению отклонений и нарушений в зависимости от характера обнаруженных дефектов. Экспертное заключение, подписанное штатным квалифицированным сотрудником компании и состоящим в «Палате судебных экспертов», обладает юридической силой, признается судами и государственными надзорными инстанциями.

Проведение экспертизы состояния несущих и ограждающих конструкций

Под несущие конструкции подпадают стены, перекрытия, другие элементы, которые обеспечивают прочность, устойчивость сооружения на весь период эксплуатации. Взаимодействие его отдельных частей обеспечивает постоянное перераспределение статической (преимущественно весовой) и динамической (из-за влияния ветра, снега и т. д.) нагрузки. При нарушении этого условия значительно повышаются риски частичного или полного обрушения.

Методика оценки выбирается в зависимости от цели работ:

1. реконструкция.
2. капитальный ремонт.
3. перепланировка.
4. проведение экспертизы.

Последнее актуально для признания здания аварийным, подлежащим сносу, при рассмотрении дел по узакониванию самостроя или разрешении иных судебных споров. Не избежать обследования, когда произошло самопроизвольное разрушение конструкции, приведшее к материальному ущербу или жертвам, в том числе из-за объективных факторов. К последним относится, например, просадка грунта после паводка или иного форс-мажора.

Сроки выполнения

При соблюдении правил обследования сроки зависят от размеров и вида объекта, его местоположения, предмета исследования, состава специалистов, оборудования для проведения работ. Каждый заказ согласуется индивидуально, исходя из результатов выездной оценки, анализа технического задания, срочности.

Чтобы заказать услугу или узнать больше об экспертном обследовании конструкций зданий и сооружений, оборудовании, используемом нашей компанией, квалификации наших экспертов, позвоните нам. Менеджер проинформирует Вас, какие документы и информация понадобятся для успешного сотрудничества. До заключения договора специалисты нашей компании выезжают на объект для предварительной оценки в удобное для Вас время. На месте заодно уточняются важные детали: сроки проведения, методики обследования конструкций и другие критерии. Основной регион нашей деятельности – Москва и Московская область, возможен выезд в другие регионы России.